Uw kind ondersteunen bij de aankoop van een eigen woning?

22 februari 2022

In deze tijd van schaarste en lage hypotheekrente valt het niet mee om als starter een eigen woning te kopen. Wat kunt u als ouder doen om uw kind te ondersteunen bij de aankoop van een eigen woning?

Hieronder treft u de mogelijkheden aan.

Geld schenken

De meest eenvoudige manier is om uw kind geld te schenken voor de aankoop van de eigen woning. U kunt in 2022 een bedrag van € 106.661 belastingvrij schenken indien er sprake is van een eigen woning schenking. Er zijn een diverse voorwaarden verbonden aan de vrijstelling.

Uw kind is tussen de leeftijd van 18 en 40 jaar;
De schenking moet gebruikt worden voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning of het aflossen van een hypotheek of schuld van de eigen woning;
Bij een schenking in 2022 dient het geld uiterlijk in 2024 aangewend zijn voor de aankoop of verbouwing eigen woning of aflossing eigen woning schuld (spreidingsregel).

Heeft u al eens eerder een hoge belastingvrije schenking gedaan? Dan heeft uw kind mogelijk niet recht op het gehele vrijstellingsbedrag.

Tip:
In de nieuwe plannen van de regering is aangekondigd dat de eigen woning vrijstelling per 1 januari 2024 zal worden afgeschaft. Of de huidige spreidingsregel blijft bestaan is op dit moment niet duidelijk. Ons advies is om niet te lang te wachten met het doen van de eigen woning schenking.

Tip:
Verder is van belang is om goed vast te leggen onder welke voorwaarden de schenking wordt gedaan. Wat gebeurt er met de schenking bij een eventuele echtscheiding of overlijden van uw kind, in wiens vermogen komt de schenking dan terecht? Stel u heeft meerdere kinderen die u later een eigen woning schenking wilt doen. Doorgaans wilt U uw kinderen namelijk gelijk behandelen. Ook dit kunt u bereiken door een goede vastlegging.

Tip:
Koopt uw kind samen met iemand anders de woning aan? Dan is het van belang om te toetsen of voldaan wordt aan de voorwaarden van de verhoogde eigen woning schenking en goed vast te leggen hoe het vermogen ter grootte van de schenking blijft bij het eigen kind.

Hypotheek opnemen op uw eigen woning

Heeft u zelf onvoldoende liquide middelen om geld te schenken, dan kunt u overwegen om een tweede hypotheek op uw eigen woning te nemen. Vervolgens schenkt u een bedrag aan uw kind. Deze hypotheek is voor u geen eigen woning lening. Het gevolg is dat u de schuld in uw box 3 vermogen als schuld moet opnemen. De rentebetalingen zijn dus niet aftrekbaar bij u in box 1. U bespaart box 3 heffing indien u nog meer belast vermogen heeft in box 3. Uw vermogen is dus verlaagd. Dit kan in het kader van de erfbelasting voordelig zijn. Van belang is dat u zelf wel voldoende vermogen overhoudt om uw levensstandaard en uitgavenpatroon te kunnen voortzetten.

Familiebank

U kunt ervoor kiezen om geld uit te lenen aan uw kind voor de aankoop van de woning. Uw kind betaalt rente en aflossing aan u. Deze vorm van financiering heeft een aantal voordelen. Een voordeel is dat de rente voor uw kind aftrekbaar in box 1 indien er voldaan wordt aan de aflossingseis (de geldlening dient tenminste in 30 jaren annuïtair afgelost te worden). Verder ontvangt u (een zakelijke) rente van uw kind. Deze rente bedraagt meer dan de rente die u ontvangt op een spaarrekening of u kunt hierdoor negatieve rente voorkomen. U geeft de geldlening aan in box 3 (als vordering).

Tip:
De belastingheffing over box 3-vermogen staat momenteel ter discussie. Mogelijk wordt een vordering in de toekomst anders belast dan spaartegoeden. Van belang is om de ontwikkelingen te volgen hierover.

U kunt een gedeelte van de verstrekte geldlening kwijtschelden. Ook deze vorm van schenking kan onder de schenkingsvrijstelling eigen woning vallen als aan de voorwaarden wordt voldaan (zie hierboven).

Wilt u uw kind extra bevoordelen, dan kunt u ervoor kiezen om jaarlijks een bedrag te schenken aan uw kind (mede ter compensatie van de rente en aflossing). Bedraagt de schenking minder dan het jaarlijks vrijgestelde bedrag (€ 5.677 in 2022), dan is de schenking onbelast.

Nadeel van deze variant is dat u risico loopt met de verstrekte lening aan uw kind. Als uw kind het geld niet kan terugbetalen, dan is de vraag in hoeverre u het geld kunt opeisen. U bent als geldverstrekker achtergesteld aan andere mogelijke schuldeisers als een hypotheekverstrekker en de belastingdienst.

Heeft u zelf onvoldoende geld om uit te lenen dan kunt u ook bij deze variant overwegen om een tweede hypotheek te nemen op uw eigen woning (zie hierboven).

Garant staan

Als uw kind niet de volledige financiering kan afsluiten op basis van zijn eigen inkomen, dan kunt u als ouder voor een gedeelte van de lening garant staan voor de hypotheek. U bent dan hoofdelijk aansprakelijk voor een gedeelte van de hypotheekschuld. De hypotheekverstrekker kan u altijd aanspreken om deze financiering af te lossen en achterstallige betalingen te doen. Als uw kind in de toekomst voldoende inkomen krijgt om alle lasten te kunnen betalen dan kunt u in overleg met de hypotheekverstrekker regelen dat uw garantstelling en daarmee aansprakelijkheid komt te vervallen.

Verhuur woning aan uw kind

Stel dat uw kind geen eigen woning kan aankopen, dan kunt u overwegen om een woning zelf aan te kopen en deze te verhuren aan uw kind. Als u voor deze aankoop van deze woning zelf een financiering afsluit, dan geeft u zowel de woning als de financiering aan in box 3. De rente is dus niet aftrekbaar van uw inkomen in box 1. De feitelijke huuropbrengst is onbelast. Mogelijk kan uw kind huurtoeslag aanvragen.

Bij deze variant blijft u zelf eigenaar van de woning. De waardeveranderingen van de woning komen u toe en niet uw kind. Bij toekomstige waardestijging van de woning is deze variant minder gunstig voor het kind.

Verhuurt u de woning tegen een lagere waarde dan een marktconforme huur, dan is er sprake van een schenking. Komt de schenking (en andere schenkingen in een kalenderjaar) uit boven het jaarlijks vrijgestelde bedrag, dan moet uw kind hier schenkbelasting over betalen.